一塊以劃撥名義獲得的教育用地，卻將變身一疑似商業項目，銀泰集團正打造的新項目土地性質被質疑。

武漢市武昌區街道口，當地的繁華商圈之一，在路的一側，一個高達十多層的建筑裙樓剛揭開面紗，外圍幕墻上“武珞創意園”的標語已對外展示。銀泰置業湖北武珞創意園發展有限公司負責人趙維橋接受21世紀經濟報道記者采訪時也坦言，公司計劃9月開業，但尚未完全敲定，目前招商工作已完成8成。

武珞創意園被趙維橋解釋為以創意產品和元素展示為核心，側重休閑娛樂功能，其業態涵蓋文化娛樂、餐飲休閑、創意互動休閑展等內容。

但這塊土地卻是屬于武漢大學的教育用地，涉嫌更改土地用途。一位從事規劃審批多年人士分析，該項目與教育、科研功能有關的業態很少，且仍以對外經營為主，“若其按目前規劃投入使用，其商業性質更突出”。

趙維橋則解釋，創意園的功能與創意有關，并非真正意義上的商業項目，“土地性質并不違規”。武漢市國土規劃和資源局回應21世紀經濟報道稱，武珞創意園是否違規將取決于其開業后的實際使用情況，“但如果這個項目的土地用途被更改，將面臨重罰”。

武大銀泰聯姻

讓銀泰集團陷入這場違規風波的土地，前身是武漢大學國際軟件學院，其地處洪山區珞瑜路33號，土地用途為教育用地，使用權類型為劃撥。

2008年12月，武漢市規劃局向武漢大學下發《關于武漢大學珞珈創意園項目選址意見的函》，同意武漢大學在自有用地范圍內興建珞珈創意園（現改為武珞創意園），并規定建設規模不超過17萬平方米，其中一期約12萬平方米。

根據當時武大遞交的規劃，武大珞珈創意園的總體思路是通過建設一個具有創意經濟理論的研究功能，創意產業發展的示范、集群、孵化功能，創意人才的教育、培訓、交流功能，創意產品展示、交易功能和其他公共服務功能的核心區域，實現周邊區域的聯動，對湖北省乃至中部其他省份的輻射，形成一個功能齊全、分布合理、特色鮮明，在中國大陸地區除北京、上海之外的第三個文化創意產業生態圈。

鑒于投資資金的考慮，武漢大學計劃采用社會上通行的BOT模式啟動這個項目開發。經過一番篩選，武大選擇與銀泰合作。21世紀經濟報道記者獲得的一份協議書顯示，2009年7月9日，武漢大學教育發展有限責任公司與中國銀泰投資有限公司簽署協議，雙方約定，由銀泰集團開發武漢大學創意產業孵化器——珞珈創意園一期（中部創意大廈及數字樂園），而創意園所占土地為上述地塊其中一部分，占地約30畝。

協議約定：項目運作中，將由武大報批規劃、建設等行政手續，銀泰全額提供建設和開發項目所需要的所有資金，而項目建成后，銀泰通過一定時期的管理、使用和運營珞珈創意園一期項目的部分房產獲得合理的經濟回報，使用、管理和運營期滿后，銀泰再將這部分房產無償交還給武大，銀泰方面擬以自有資金投入約6億元。

除武大自行使用的房產外，剩余部分房產交由銀泰運營和使用，期限為50年，從2011年1月1日起開始計算。

招商工作被暫停

協議簽訂后，銀泰方面特別成立銀泰置地湖北武珞創意園發展有限公司，全面負責武珞創意園的籌建、運營等工作。

基礎工程建設完成后，2013年年初，武珞創意園正式對外進行招商和宣傳。讓外界意外的是，此時的創意園竟變成購物中心，且項目在對外宣傳時暫定為“武漢銀泰城”。

新浪微博經認證的“武漢銀泰城”微博號的資料介紹中，明確指出武漢銀泰城是一家占地 16萬平方米建筑面積的大型購物中心。而其當時對外發布的招商手冊也介紹：“武漢武昌銀泰城項目總建筑面積約為16萬平方米，大商業建筑面積約為14萬平方米，項目預計完工時間為2012年9月，預計開業時間為2014年底。項目業態規劃以商業為主。”

此舉引起了外界的廣泛關注：該地塊周邊的樓面地價參考價已達每平米5000元，如按正常流程出讓，土地出讓金價格約達到6億元，而若是劃撥而來的教育用地，土地出讓金為零。迫于強大輿論壓力，當時，武漢市國土規劃局介入該事件中。

一位知情人士透露，2013年11月26日，武漢市政府就武珞創意園約談武大分管校長，當時的記錄內容中，武漢市規劃局明確，“該項目涉嫌違規用地，并被要求馬上停止招商”。

約談后，銀泰方面暫停了武漢銀泰城的對外宣傳，并暫緩了商戶進場裝修安排，招商工作則轉為低調進行并盡量保密。

再次招商疑問

在多重壓力的堆積下，銀泰方面再度啟動項目的招商，在對外的說辭上，銀泰城變成了武珞創意園。

趙維橋指出，全球范圍內來看，創意園的種類很多，其中，側重于娛樂休閑也是其中一種類型，但其核心是把握創意產業的要求，設一些創意工作室，并在項目中嘗試使用一些高科技、側重于功能體驗的產品和服務，而其盈利模式也更側重于功能元素，公司引進的商戶大都與創意有關，比如，其將與華納公司打造在國內試點的第二個影視展示中心，項目一樓計劃引入一些側重于色彩主題的創意服裝品牌、護膚品牌等。

趙維橋出示的資料顯示，武珞創意園裙樓的規劃是，用于產品展示交易的產品工作室占比24.6%，創意互動休閑展區為18.5%，文化娛樂占比26%，其他則由便民超市、便民服務區和大學生創意展示組成，其中大學生創意展示為1.2%。

但在全程招商過程中，工作人員并未明確要求“品牌或其他方面要有創意元素”，而解釋項目定位時，接待21世紀經濟報道記者的招商人員還說：“周邊的新世界百貨是以傳統百貨為主，我們則是購物中心。”

武漢市規劃局負責人接受21世紀經濟報道記者采訪時回復，武漢市規劃局近期再度對項目進行跟蹤核查，發現其建筑的主體目前與當初報規劃時一致，按照程序，該項目還需驗收，屆時，主要將針對項目的建筑主體、消防、綠化配比等方面進行驗收，是否更改土地性質的用途，開業后可確定。

但一位從事規劃行業多年的人士對21世紀經濟報道分析，如果按目前公布的創意園的規劃，其仍以經營和交易為主，與教育用地中的教育、科研用途的關聯性不夠強，“很可能涉嫌違規，但具體是否違規要看監管部門的認定”。